So schätzen Sie den Preis für Bauland richtig ein

Die Bau- und Zonenordnung definiert die Ausgangslage

Möchten Sie Ihr Bauland verkaufen, wissen aber nicht, zu welchem Preis? Im Wesentlichen hängt der erzielbare Preis vom Volumen eines Bauprojekts ab, das auf einem Grundstück erstellt werden darf. Welche Ausnutzung erlaubt ist, legt die Bau- und Zonenordnung fest. Die Vorgaben unterscheiden sich jedoch nicht nur von Kanton zu Kanton, sondern auch von Gemeinde zu Gemeinde. Ziehen Sie deshalb den Zonenplan Ihrer Gemeinde hinzu und studieren Sie die entsprechende Bauordnung, in der die Angaben zu erlaubter Höhe oder Grenzabständen klar geregelt sind. Grundsätzlich gilt: Je mehr Volumen auf einem Bauland möglich ist, desto höhere Preise lassen sich beim Verkauf des Grundstücks erzielen.

Der Marktwert einer Liegenschaft bestimmt den Bodenpreis

Wie ein zukünftiger Investor Ihr Bauland nutzen kann, ist für die Einschätzung des Baulandpreises zentral. Anhand einer Potenzialanalyse oder einer Flächenstudie kann die vermietbare respektive zu verkaufende Wohnfläche ermittelt werden. Für unsere Berechnungen verwenden wir die für die jeweilige Region aussagekräftigen Marktdaten und können so potenzielle Mietzinseinnahmen oder Verkaufserlöse – zum Beispiel von Wohneigentum – berechnen. Daneben ziehen wir häufig einen Architekten bei. Denn: Saubere Flächenangaben und Kennwerte sind zentral bei der Berechnung möglicher Baukosten oder von Stockwerkeigentum. Fehlt hier die Erfahrung, kann das wiederum negativen Einfluss auf die Renditen haben – und damit auf die Berechnung des Marktpreises. Dieser setzt sich aus den totalen Verkaufserlösen zuzüglich eines Gewinns für den Investor zusammen, also aus Grundstück und potenzieller Liegenschaft.

Bewährtes Rechenmodell – die Residualwertmethode

Wie attraktiv Ihr Bauland für einen Investor ist, berechnet dieser in der Regel mittels der Residualmethode: einer bewährten Rückwärtsrechnung, die Aufschluss gibt über Ausgaben, Rendite und Gewinn. Subtrahiert man vom Marktwert (inkl. des Gewinns, den ein Investor anstrebt) die Investitionskosten (also die Bau- und Nebenkosten), erhält man den Grundstückswert. Sollte sich auf dem Grundstück zusätzlich noch eine Abbruchliegenschaft befinden, wird diese ebenfalls dem Baulandwert in Abzug gebracht. Anhand dieser Rückwärtsrechnung entscheidet ein potenzieller Käufer, ob sich die Investition lohnt.